Afin de protéger et d’informer le futur acquéreur sur l’état du bien immobilier qu’il convoite, les autorités publiques imposent aux propriétaires vendeurs de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires :
Le Diagnostic Amiante
Le diagnostic amiante permet de relever la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans votre bâtiment. Les pouvoirs publics l’impose à cause des risques de déclenchement de pathologies (cancer du poumon) par inhalation des fibres d’amiante.Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont éligibles.
Déroulé du diagnostic amiante : Le diagnostiqueur certifié amiante effectue ses recherches dans les cloisons, les plafonds, les canalisations, les murs ou encore les planchers en s’abstenant de tout sondage destructif. Lorsque le diagnostiqueur a un doute, il effectue des prélèvements qu’il transmet à un laboratoire pour analyse.
Deux possibilités sont envisageables :
Le diagnostiqueur détecte de l’amiante. Il peut apporter trois réponses différentes suivant l’état de dégradation du matériau ou produit :
- Planification d’une évaluation périodique de l’état de conservation sur les produits et matériaux révélant une présence d’amiante ;
- Réalisation d’analyse du risque plus poussée par le biais d’une mesure d’empoussièrement amiante dans l’atmosphère ;
- Application de mesures conservatoires allant jusqu’au confinement ou au retrait de l’amiante.
Le diagnostiqueur ne détecte pas d’amiante.
Le diagnostic amiante vente a une durée illimitée, à l’exception de ceux effectués avant janvier 2013 nécessitant un renouvellement en cas de vente immobilière. En cas d’absence de diagnostic amiante, le vendeur engage sa responsabilité pour vices cachés devant le tribunal judiciaire si l’acquéreur découvre par la suite de l’amiante.
Le Diagnostic Plomb
Le diagnostic plomb contrôle la concentration en plomb contenu dans les peintures. Ces peintures créent de la poussière causant de sévères intoxications particulièrement chez les enfants de moins de 6 ans (saturnisme). Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, le document étant accompagné d’une notice d’informations sur les dangers sanitaires du plomb et les précautions à appliquer en présence de peintures en contenant. Le diagnostiqueur se concentre sur :
- les revêtements intérieurs (murs, portes, fenêtres, moulures, plafonds, plinthes, etc.) et extérieurs de la maison ou de l’appartement (volets, garde-corps) ;
- les annexes à l’habitation réservées à un usage quotidien type buanderie.
Si le diagnostiqueur détecte des concentrations en plomb supérieures au seuil de 1mg/cm² sur des peintures en état dégradé, le propriétaire vendeur est informé de l’obligation d’engager des travaux afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.
La durée de validité du diagnostic plomb en cas de vente est d’une année.
En cas d’absence de plomb ou de faible présence détectée (- 1mg/cm2), la durée de se diagnostic est illimitée.
Le Diagnostic Électricité
Le diagnostic électricité a pour but d’empêcher les installations électriques défectueuses de causer des accidents corporels et matériels. Ce diagnostic est obligatoire pour les biens immobiliers mis en vente et dont les installations d’électricité ont plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur certifié vérifie de nombreux points de contrôle (disjoncteur de branchement, dispositif différentiel de haute sensibilité, mise à la terre, liaison équipotentielle, etc.) Le repérage va du disjoncteurs de branchement jusqu’aux prises de courant.
La durée de validité de ce diagnostic est de 3 ans maximum à partir de sa réalisation. Ce délai est similaire pour l’attestation de mise en conformité (CONSUEL) si des travaux de rénovation ont dû être réalisés.
En cas d’absence du diagnostic immobilier électricité au cours d’une vente immobilière, la responsabilité du vendeur est engagée si l’acheteur découvre une installation électrique défectueuse.
L’État des Risques et Pollution
Le diagnostic ERP désigne l’intérêt porté sur l’état des risques et pollution. Il consiste à informer l’acquéreur des risques auxquels le bien immobilier est exposé : avalanches, submersion marine, inondations, risques industriels, incendies de forêts, accidents nucléaires, radon, etc.
Sont concernés les biens immobiliers mais aussi les terrains et les parcelles (ou ensemble de parcelles contigües) situés sur une commune classée à risque. Ce classement est une décision du préfet prise à l’échelon départemental.
L’ERP doit être rédigé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente.En cas d’absence de diagnostic à la vente, l’acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire et réclamer une réduction du prix de la transaction immobilière.
Le Diagnostic Gaz
Ce diagnostic évalue l’état de l’installation intérieure de gaz afin de détecter d’éventuelles installations défectueuses pouvant engendrer des explosions, des asphyxies et des intoxications au monoxyde de carbone. Ce diagnostic immobilier est obligatoire pour l’ensemble des habitations dont l’installation de gaz est âgée de plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur certifié intervient sans démonter les installations. Il contrôle :
- les appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire alimentés au gaz ;
- les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz ainsi que leurs accessoires ;
- la bonne ventilation des locaux abritant des appareils à gaz permettant d’évacuer correctement les produits de combustion.
Dans une copropriété, le diagnostic gaz se concentre uniquement sur les parties privatives.
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz a une durée de validité de 3 ans comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. Le document remis par le diagnostiqueur professionnel certifié comporte l’identification des appareils vérifiés, les anomalies éventuellement détectées, les diverses constations ainsi que des informations sur la conduite à tenir en cas d’anomalie.
Si le diagnostic immobilier gaz est absent, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée au titre des défauts cachés de l’installation par l’acquéreur auprès du tribunal judiciaire.
Le Diagnostic de Performance Énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet à l’acheteur de prendre connaissance du niveau d’isolation thermique de la maison ou de l’appartement et d’obtenir une évaluation du coût de sa facture de chauffage. Ces données doivent être également formulées par le vendeur lorsqu’il rédige son annonce immobilière.
Le DPE concerne toutes les habitations mises en vente sauf celles qui sont occupées moins de 4 mois dans l’année et les bâtiments répertoriés à l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation. Sa durée de validité est de 10 ans, le document étant remis à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente.
Que contient le DPE ?
- les caractéristiques du logement et de ses équipements ;
- la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement ;
- l’évaluation des frais annuels liés à la quantité énergétique consommée ;
- la quantité d’émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
- la quantité d’énergie renouvelable utilisée ;
- le classement du logement au regard de l’échelle de référence « étiquette climat ».
- les recommandations pour optimiser sa consommation d’énergie.
L’absence de DPE dans une vente immobilière constitue un dol sur le plan civil, entrainant potentiellement l’annulation de la transaction ou la baisse du prix de l’opération. Sur le plan pénal, les informations sur le DPE mensongères sont ciblées par le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. La DGCCRF peut sanctionner le vendeur d’une peine de 2 ans de prison assortie d’une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 €.
Le diagnostic métrage loi Carrez
Le diagnostic métrage « loi Carrez » consiste à mesurer la surface privative habitable. Le but est d’informer l’acheteur de la superficie du bien immobilier situé en copropriété qui doit être obligatoirement notifiée dans le compromis de vente et dans l’acte notarié authentique officialisant la vente.
Comment est mesuré un bien immobilier ? Cette surface englobe la superficie du plancher dont la hauteur de plafond s’élève au moins à 1,80 m (hors balcons et terrasses). De ce résultat, il faut alors ôter les surfaces occupées par la structure et les équipements à l’instar des cloisons, des escaliers, des murs ou encore des embrasures de fenêtres. Sont concernés tous les lots de bâtiments en copropriété sauf les garages, les caves et les lots inférieurs à 8 m². La durée de validité du diagnostic est permanente sauf si des travaux d’aménagement viennent modifier le mesurage effectué.
En cas d’absence de cette donnée, la transaction peut être annulée sachant que l’acheteur n’a pas de recours possible si le métrage « Loi Carrez » est bien précisé sur l’acte de vente définitif.
